Choose your language
Línea directa: +34 954 99 00 34 - SEVILLA

OFICINA VIRTUAL

Click para acceder

SOLICITE SUS CLAVES

¿Olvidó su contraseña?
¿Qué le ofrecemos en
Oficina Virtual?




Mantenimiento - Presentación, objetivos e índice


CONSEJERIA DE OBRAS PUBLICAS Y TRANSPORTES

ORDEN de 13 de noviembre de 2001, por la que se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y conservacion de los edificios destinados a viviendas.

El derecho de los españoles a una vivienda digna y adecuada, consagrado por nuestra Constitución en su artículo 47, obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para que se haga efectivo ese derecho.

Por lo que se refiere a Andalucía, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 13.8 de su Estatuto de Autonomía, nuestra Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en materia de vivienda, siendo el Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan las actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, la norma en cuyo Capítulo II del Título Preliminar, relativo a la calidad de las viviendas, su artículo 24 determina que el promotor deberá dar a los usuarios y a la comunidad de propietarios los datos, documentación de la obra ejecutada, documentos finales así como los manuales de uso, mantenimiento y conservación correspondientes a cada uno de ellos, de conformidad con las normas y modelos de contenidos que establezca la Consejería de Obras Públicas y Transportes. Igualmente, el artículo 25 de dicho Decreto obliga a los usuarios a utilizar y mantener las viviendas y el edificio de conformidad con las instrucciones de uso, mantenimiento y conservación contenidas en los citados manuales, y a conservar y transmitir los datos y documentación final de obra, facultándose, en este sentido, a la mencionada Consejería para que, a propuesta de su Dirección General de Arquitectura y Vivienda, establezca, al respecto, las normas a aplicar.

A su vez, y en este mismo sentido, la Ley estatal 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación ha establecido, en su artículo 7, que a los usuarios finales del edificio se les entregará obligatoriamente, además de los documentos que enumera, la documentación relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Esta documentación constituirá el Libro del Edificio, incluyendo el artículo 9.2 de la citada Ley entre las obligaciones del promotor, la de entregar al adquirente, en su caso, la documentación de la obra ejecutada o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes, además del mandato concreto de conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento. Igualmente, y como obligación de los usuarios, sean o no propietarios, establece el artículo citado la utilización adecuada de los edificios, o de parte de los mismos, de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas, precisamente, en la documentación de la obra ejecutada.

En esta materia cabe recordar, asimismo, que en lo referente a la defensa de los consumidores y usuarios la normativa estatal se pronuncia en el sentido de que a la firma del correspondiente contrato todo adquirente de vivienda tiene derecho a recibir, a costa del vendedor, las correspondientes instrucciones de uso y conservación, consagrándose en nuestra normativa autonómica, y siguiendo la misma línea, como derecho de aquellos el que les sea facilitada toda clase de información sobre la construcción y el tráfico inmobiliario de viviendas en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Por lo expuesto, respondiendo al mandato establecido en el citado III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y conscientes de la necesidad de impulsar la cultura del uso y mantenimiento preventivo, poniendo a disposición de los usuarios de viviendas los datos, información, documentos e instrucciones precisas para salvaguardar sus legítimos derechos, de modo que puedan cumplir sus obligaciones al respecto, se ha elaborado el presente Manual para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas, documento que ha sido sometido a audiencia de entidades, asociaciones y colectivos relacionados con la materia, habiendo emitido informe el Consejo de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

En su virtud, con el fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 24.2 del Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan las actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, y en ejercicio de las competencias atribuidas,

D I S P O N G O

Artículo 1. Objeto.

La presente Orden tiene por objeto aprobar el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas, que figura como Anexo a la misma.

Artículo 2. Ambito de aplicación.

Esta Orden será de aplicación a las viviendas de titularidad pública y privada, de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilitación integral, cualesquiera que sea su tipología edificatoria, forma de uso y régimen de propiedad o tenencia que, dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, obtengan licencia de edificación a partir de su entrada en vigor.

Artículo 3. Instrucciones de uso y mantenimiento.
  1. Las instrucciones de uso y mantenimiento que los promotores de viviendas deberán proporcionar, antes de la entrega al uso de las mismas, a cada usuario y a la comunidad de propietarios, estarán formadas por el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas que se aprueba por la presente Orden, y en el que desarrollará el Anexo 1 de dicho manual sobre información general según lo establecido para el mismo por las instrucciones particulares correspondientes a cada promoción específica que, en su caso, no estén recogidas en el mencionado Manual General y por los manuales o instrucciones de los equipos, máquinas y aparatos instalados, proporcionados por los suministradores, fabricantes o instaladores.
  2. Los promotores de viviendas podrán entregar a cada usuario y a la comunidad de propietarios, en sustitución del Manual General citado en el apartado anterior de este artículo, un manual general elaborado por los mismos, siempre que este cumpla lo establecido en el artículo 6 de la presente Orden.
  3. Para la redacción de las instrucciones particulares se observará la estructura, sistematización y criterios establecidos en el Manual General, debiendo ser su alcance y contenido, como mínimo, el establecido por las disposiciones que al respecto dicte la Administración de la Junta de Andalucía.
Artículo 4. Edición y difusión.

Para propiciar su mejor comprensión, manejo y utilización por los usuarios y para facilitar su difusión y disponibilidad por parte de los promotores, la Consejería de Obras Públicas y Transportes procederá a editar el Manual General que esta Orden aprueba, con el desarrollo del Anexo 1, de acuerdo con el alcance y contenido requerido para el mismo, y en número suficiente para atender la demanda previsible, con el formato, maquetación y diseño adecuados, que contendrán las ilustraciones y aclaraciones complementarias correspondientes.

Artículo 5. Actualización y revisión.

La Consejería de Obras Públicas y Transportes procederá periódicamente a la actualización y revisión del Manual General que se aprueba por la presente Orden, para su adecuación a los cambios normativos e innovaciones tecnológicas que, en su caso, se produzcan.

Artículo 6. Otros manuales de uso, mantenimiento y conservación de viviendas.
  1. Los manuales generales de uso, mantenimiento y conservación que, en su caso, elaboren los promotores de viviendas tendrán, como mínimo, la ordenación, estructura, información, alcance y contenido del Manual General que aprueba esta Orden, incluyendo el desarrollo del alcance y contenido del Anexo 1 de dicho manual de acuerdo con lo estipulado con el mismo.

  2. Previamente a su publicación y entrega, los modelos de los citados manuales generales así como sus posibles modificaciones como consecuencia de lo establecido en el artículo 6 de esta Orden, habrán de presentarse en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de esta Consejería para su correspondiente homologación.

  3. A tal efecto, una vez efectuadas las comprobaciones oportunas, se reflejará en los mismos la diligencia que acredite su adecuación a los mínimos establecidos por el Manual General que aprueba esta Orden.
Disposición Final Primera. Habilitación para el desarrollo de la Orden.

Se faculta a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda para dictar las disposiciones necesarias para el cumplimiento y desarrollo de la presente Orden.

Disposición Final Segunda. Entrada en vigor.

Esta Orden entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

Sevilla, 13 de noviembre de 2001.

CONCEPCION GUTIERREZ DEL CASTILLO
Consejera de Obras Públicas y Transportes

A N E X O

MANUAL GENERAL PARA EL USO,
MANTENIMIENTO Y CONSERVACION
DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS

INDICE

INTRODUCCION.

A) Objetivos.
B) Ambito de aplicación.
C) Contenidos.

CAPITULO 1. - ACTUACIONES PARA LA OCUPACION DEL EDIFICIO.
1.1. ENTREGA DE LLAVES Y DOCUMENTACION.
  1.1.1 Al propietario de cada vivienda.
  1.1.2. Al representante de la Comunidad de Propietarios.
1.2. ALTAS, PERMISOS Y AUTORIZACIONES.
1.3. COMPROBACIONES.
1.4. OCUPACIÓN EFECTIVA DE LA VIVIENDA.
  1.4.1. Aparatos eléctricos.
  1.4.2. Iluminación.
  1.4.3. Bombonas de gas.
  1.4.4. Amueblamiento.
1.5. PUESTA EN MARCHA DE LA COMUNIDAD.
  1.5.1. Actuaciones previas.
  1.5.2. Puesta en marcha de los ascensores.
     
CAPITULO 2. - INSTRUCCIONES DE USO.
2.1. ESPACIOS Y ACTIVIDADES.
  2.1.1. Espacios privativos.
  2.1.2. Espacios comunes.
2.2. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS.
  2.2.1. Cimentación.
  2.2.2. Estructura.
  2.2.3. Fachadas.
  2.2.4. Carpintería exterior, acristalamiento, persianas.
  2.2.5. Rejas, barandillas, celosías.
  2.2.6. Divisiones interiores: paredes.
  2.2.7. Carpintería interior.
  2.2.8. Cubiertas.
  2.2.9. Revestimientos y acabados.
2.3. INSTALACIONES.
  2.3.1. Saneamiento.
  2.3.2. Fontanería.
  2.3.3. Electricidad.
  2.3.4. Telefonía.
  2.3.5. Televisión.
  2.3.6. Portero electrónico.
  2.3.7. Ascensores.
  2.3.8. Protección contra incendios.
  2.3.9. Gas.
  2.3.10. Instalaciones térmicas.
  2.3.11. Ventilación.
  2.3.12. Extracción de humos y gases.
  2.3.13. Equipamiento de usos domésticos.
     
CAPITULO 3. - INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO.
3.1. ACLARACIONES SOBRE LA TERMINOLOGÍA UTILIZADA.
3.2. PREVISIONES QUE HAY QUE CONSIDERAR.
  3.2.1. Repuestos y recambios.
  3.2.2. Documentación técnica y administrativa.
3.3. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS.
  3.3.1. Cimentación.
  3.3.2. Estructura.
  3.3.3. Fachadas.
  3.3.4. Divisiones interiores.
  3.3.5. Cubiertas.
  3.3.6. Aislamientos vistos, térmicos, acústicos y contra el fuego.
  3.3.7. Revestimientos y acabados.
3.4. INSTALACIONES.
  3.4.1. Saneamiento.
  3.4.2. Fontanería.
  3.4.3. Electricidad.
  3.4.4. Parrarayos.
  3.4.5. Redes de tierra.
  3.4.6. Telefonía.
  3.4.7. Televisión.
  3.4.8. Portero electrónico.
  3.4.9. Ascensores.
  3.4.10. Protección contra incendios.
  3.4.11. Gas.
  3.4.12. Instalaciones térmicas.
3.5. URBANIZACIÓN INTERIOR.
  3.5.1. Pavimentos exteriores.
  3.5.2. Mobiliario.
  3.5.3. Jardinería (plantas, árboles y tapizantes).
  3.5.4. Sistemas de riego.
  3.5.5. Alumbrado exterior.
  3.5.6. Alcantarillado exterior.
  3.5.7. Abastecimiento de agua.
  3.5.8. Piscinas.
3.6. PROGRAMA ESQUEMÁTICO DE MANTENIMIENTO.
3.7. INSPECCIONES TÉCNICAS DEL EDIFICIO.
     
CAPITULO 4. - MEDIDAS DE PROTECCIÓN Y SEGURIDAD.
4.1. PREVENCIÓN.
  4.1.1. Instalaciones eléctricas.
  4.1.2. Instalaciones de gas.
  4.1.3. Fuentes de calor.
  4.1.4. Cocina.
4.2. PROTECCIÓN CONTRA EL ROBO.
4.3. ACTUACIONES EN CASO DE EMERGENCIA.
  4.3.1. Ante un incendio.
  4.3.2. En caso de robo.
4.4. ACTUACIONES DESPUÉS DE UN SINIESTRO.
     
CAPITULO 5. - OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN.
5.1. APROVISIONAMIENTOS.
5.2. RECOMENDACIONES CONSTRUCTIVAS.
  5.2.1. Asesoramiento técnico.
  5.2.2. Obras que pueden afectar a la cimentación o estructura.
  5.2.3. Obras en cubierta.
  5.2.4. Obras en fachadas.
  5.2.5. Obras y trabajos que afecten a paredes y particiones interiores.
  5.2.6. Obras y trabajos que afecten a techos y suelos.
  5.2.7. Obras de instalaciones.
  5.2.8. Trabajos de pintura.
5.3. MEDIDAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN EL TRABAJO.
5.4. EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS.
  5.4.1. Tipos de obras.
  5.4.2. Requisitos para los distintos tipos de obras.
     
CAPITULO 6. - LIBRO DEL EDIFICIO Y LA DOCUMENTACIÓN DE LA VIVIENDA.
6.1. EL LIBRO DEL EDIFICIO.
6.2. PERIODO DE USO Y CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO.
6.3. LA DOCUMENTACIÓN DE LA VIVIENDA.
6.4. PERÍODO DE USO Y CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA.
     
ANEXO 1. - INFORMACIÓN GENERAL.
1.1. TIPOS DE VIVIENDA.
1.2. LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS.
  1.2.1. El contrato de compraventa.
  1.2.2. Escrituras. Registro.
  1.2.3. Impuestos y gastos de transmisión.
1.3. NORMATIVA APLICABLE.
  1.3.1. Ordenación de la edificación: obligaciones, responsabilidades y garantía.
  1.3.2. Protección y defensa de los usuarios.
  1.3.3. Plan Andaluz de Vivienda y Suelo.
  1.3.4. Viviendas de Protección Oficial.
  1.3.5. Comunidades de propietarios.
  1.3.6. Arrendamientos urbanos de viviendas.
  1.3.7. Accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas y urbanísticas.
  1.3.8. Ascensores.
  1.3.9. Protección contra incendios.
  1.3.10. Instalaciones de calefacción, climatización y agua caliente sanitaria.
  1.3.11. Telecomunicaciones.
  1.3.12. Piscinas privadas de uso plurifamiliar.
1.4. SEGUROS.
  1.4.1. De incendios.
  1.4.2. De robo.
  1.4.3. De daños por agua.
  1.4.4. De responsabilidd civil.
  1.4.5. Multirriesgo hogar.
  1.4.6. Diez consejos para estar seguros.
1.5. TRIBUTOS Y GASTOS.
1.6. SERVICIOS DE ATENCIÓN AL USUARIO.
  1.6.1. Instituciones y Organos de la Administración.
  1.6.2. Federaciones y asociaciones de consumidores y usuarios.
  1.6.3. Otros agentes y organismos relacionados con la vivienda.
1.7. INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA.
     
ANEXO 2. - VOCABULIARIO.

MANUAL GENERAL PARA EL USO,
MANTENIMIENTO Y CONSERVACION
DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS

INTRODUCCION.

Aunque el uso adecuado de los edificios y sus instalaciones así como la conservación y mantenimiento de los mismos resultan imprescindibles durante la vida útil de los inmuebles, se configuran sin embargo como una de las vertientes del proceso constructivo menos evolucionado y con mayores problemas, por falta de concienciación de la propia sociedad y, consecuentemente, de los usuarios y demás agentes intervinientes.

La escasa inquietud por el mantenimiento, característica de los últimos tiempos, ha motivado que no se demande tal actividad, acordándonos de ella sólo en situaciones extremas, cuando lamentablemente no hay alternativa o cuando la reparación constituye la única salida posible. Ejemplos que ratifiquen lo dicho pueden extraerse, sin dificultad, del entorno próximo donde cada uno vive y se relaciona. Cabe comprobar que cuando en una comunidad de vecinos se trata de conservación y mantenimiento preventivo el asunto no interesa y, la mayoría de las veces, cualquier propuesta suele ser rechazada. Sin embargo, si se produce un daño o avería, la inversión necesaria se aprueba sin discrepancias.

Es preciso mentalizarse de que los beneficios de todo tipo que reporta el mantenimiento y conservación de las viviendas, justifican sobradamente los costes que su desarrollo conlleva, y que en muchos casos, el uso y utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones supone, sin coste económico alguno, alargar la vida de los edificios y sus instalaciones, contribuir a la mejora del entorno, conseguir mayores niveles de confort y ahorro en los consumos de agua y energía.

Conscientes de ello, se ha redactado el presente manual con el que se pretende contribuir a la cultura del mantenimiento, tratando de aportar parte de los datos, información e instrucciones que son necesarias para posibilitar el cumplimiento de los objetivos que perseguimos.

A) Objetivos.

El objetivo fundamental de este Manual no es otro que poner a disposición de los usuarios de los edificios destinados a viviendas, las instrucciones necesarias para que puedan cumplir las obligaciones asignadas a los mismos sobre el uso, mantenimiento y conservación por la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Propiedad Horizontal, III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, Ley de Arrendamientos Urbanos, Legislación de Viviendas de Protección Oficial y demás disposiciones sobre la materia.

La información, instrucciones, orientaciones, asesoramiento y recomendaciones que se proporcionan persiguen como fines primordiales:
  • Prevenir riesgos y costes de accidentes, protegiendo la integridad de las personas y bienes, tanto propios como ajenos a la edificación de que se trate.
  • Contribuir a la mejora del confort y de la calidad de vida.
  • Propiciar el alargamiento de la vida útil de la vivienda, el edificio y sus instalaciones.
  • Colaborar a la protección del entorno y del medio ambiente, especialmente en materia de limitación de la contaminación atmosférica y molestias acústicas.
  • Garantizar el servicio de las instalaciones, máquinas, aparatos y equipos cuidando de la eficacia de su funcionamiento.
  • Fomentar el ahorro en los costes de explotación de los inmuebles, sobre todo en materia de consumos de agua y energía.
  • Servir de pauta y norma a seguir para la redacción de las instrucciones o manuales particulares que todo promotor debe entregar a los usuarios de cada promoción específica, como complemento de este Manual general.
B) Ambito de aplicación.

El presente Manual va dirigido a las edificaciones de viviendas de cualquier tipo y, en consecuencia, tanto a los elementos, instalaciones y espacios privativos de las viviendas como a los comunitarios. Contiene información, instrucciones y recomendaciones que pueden ser aplicables con carácter general a todos los edificios destinados a viviendas. Bien entendido, que parte de las mismas sólo serán de aplicación a los edificios que cuenten con los elementos, espacios e instalaciones a que se refieren las instrucciones y recomendaciones específicas.

En cualquier caso, la información y los datos que no figuren en este manual y sean necesarios para el uso, mantenimiento y conservación de un edificio concreto, deberán ser proporcionados por el promotor a los usuarios en las instrucciones y manuales particulares que complementen a las contenidas en el presente manual.

C) Contenidos.

El presente Manual comprende los siguientes Capítulos:

1. Actuaciones para la ocupación del edificio.

Trata de proporcionar pautas y recomendaciones relativas a las actuaciones a realizar por los usuarios y por la comunidad de propietarios con carácter previo a la ocupación de las viviendas y de los elementos y servicios comunes, comprendiendo: el acto de la entrega de llaves y documentación que ha de recibirse del promotor; asesoramiento sobre la tramitación de altas, permisos y autorizaciones, para la puesta en servicio de las instalaciones; comprobaciones recomendadas tras la entrega al uso; operaciones a realizar en el momento de la ocupación efectiva y procedimiento a seguir para la puesta en marcha de la comunidad de vecinos.

2. Instrucciones de uso.

Comprende las instrucciones y recomendaciones para el uso de los espacios privativos y comunes, desarrollo de las distintas actividades, elementos constructivos e instalaciones, recogiéndose las descripciones y definiciones de los elementos y componentes de los mismos, las limitaciones de uso y prohibiciones correspondientes, las precauciones y previsiones a tener en cuenta, los productos recomendados para la limpieza de determinados elementos y, en suma, todos aquellos consejos de interés que contribuyan a lograr los objetivos marcados en el presente manual.

3. Instrucciones de mantenimiento.

Se recogen, de forma sistemática y ordenada, las instrucciones de mantenimiento y conservación de los elementos constructivos e instalaciones, estableciéndose la periodicidad y frecuencia de las inspecciones y comprobaciones a realizar, los encargados de efectuarlas, los elementos, partes o aspectos a verificar, vigilar o revisar y las actuaciones de entretenimiento, manutención, limpieza, tratamiento o reparaciones a llevar a cabo. Para ello, se adopta la misma clasificación y ordenación de los elementos constructivos e instalaciones que en las recomendaciones de uso y, en determinados casos relativos a instalaciones concretas, se formulan las advertencias previas pertinentes. Concluye esta parte con un plan esquemático en el que tratan de resumirse las operaciones de mantenimiento.

4. Medidas de protección y seguridad.

Se facilitan una serie de medidas de protección y seguridad que comprenden orientaciones y recomendaciones de prevención contra incendios y explosiones y de protección contra robos, así como pautas e instrucciones relativas a formas de actuar en casos de emergencia.

5. Obras de reforma, conservación y reparación.

Ofrece orientaciones y recomendaciones básicas a tener en cuenta para realizar, durante el periodo de vida del edificio obras de reforma y reparación, comprendiendo también consejos sobre medidas previsoras y de aprovisionamiento, precauciones y prohibiciones, medidas de seguridad y salud en el trabajo e información sobre las exigencias técnicas y administrativas requeridas para cada tipo de obras.

6. El Libro del Edificio y la documentación de la vivienda.

Comprende las especificaciones relativas al alcance y contenido que han de reunir el Libro del Edificio y la documentación de la vivienda, como archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio y de la vivienda, respectivamente.

Anexos.

El manual se completa finalmente con dos anexos:

Anexo 1. Información general.

Ofrece información general sobre normativa aplicable al uso, mantenimiento, régimen de comunidad de propietarios, protección a los usuarios, arrendamientos urbanos y viviendas de protección oficial, completándose dicha información con orientaciones sobre seguros, tributos y gastos aplicables a las viviendas y con datos referentes a instituciones de atención a los usuarios de las mismas.

Anexo 2. Vocabulario.

Proporciona un diccionario correspondiente a la terminología empleada a fin de propiciar su mejor comprensión y utilización.

Bibliografía

Contiene referencias al conjunto de publicaciones y textos que han sido consultados o utilizados en la redacción de las diferentes partes de este Manual.


<< Anterior | Siguiente>>

 

    

© 2012-2015 Garhisa ~ SEVILLA -
Mapa del Sitio ~ Política de Privacidad ~ XHTML 1.0 ~ CSS
Diseñado por Proalinet
Servicios inmobiliarios destinados a comunidades de vecinos y
expertos en trabajar con administradores de fincas